许小军：就衡阳市中天星城小区召开业主大会的合法性谈几点意见

现实中，业主、业委会和物业公司的关系历来就是纠葛不断，矛盾重重。近日，衡阳市中天星城小区召开了业主大会，有业主向笔者咨询，希望就关于本小区此次业主大会召开的合法性谈谈意见;其实，关于如何合法召开业主大会，几乎是每个小区在实际操作中都遇到一系列的法律规定和操作难题，为普法需要，笔者就该小区本次会议来谈几点看法：

问题一、启动程序不合法

业主委员会于2020年7月份发出通知，定于2020年8月2日召开业主大会，其程序不合法。违反了《物业管理条例》第13条之规定，未经20%的业主提议，属于程序违法。

问题二、业委会发布的通知内容具有明显倾向性用词

开会公告需要严格按照《物业管理条例》等有关法律法规来，应该写明开会时间、地点和议事内容。议事规内容可以写详细点，但不能具有明显倾向性的言辞。该小区的通知议事就是选聘物业管理公司，并不是说续聘或者改聘物业公司，这样的通知用词不具有严谨性;明显具有倾向性，有诱导业主投票之嫌疑。

问题三、未入住的业主没有进行通知，剥夺20%业主的参与权、投票权，属于不合法

通过张贴通知的方式，仅仅是通知了入住在小区的业主，那些还没有入住的业主以及还拥有产权面积的开发商、购买门面的业主谁通过了什么方式进行了通知。据悉，中天星城小区共计1147户业主，已经入住900多户，还有200多户没有入住，又是谁把他们的参与权、知情权与投票权给剥夺了呢?虽然他们没有入住，但他们已经取得了不动产权证，依法交纳了物业管理费，他们应该对业主大会议事规内容具有知情权、参与权、决定权。

问题四、投票的规范性问题

1、投票不对业主身份进行核实。比如，现场投票不看业主身份证明、不动产证明，不进行身份核实就直接签字;上门投票不分清是租赁户还是业主本人自己，就统统叫人家签署业主的名字，可以这样的投票无法保证其真实性、合法性。

2、计票方法不符合逻辑及客观事实，侵犯了业主的合法权益。不参与、不委托投票业主可以视为弃权，根据业主反映，他们不参与投票并不是同意改聘物业，但在统计与会人数和与会票权数时，把视为弃权的票数全部认为为同意改聘新的物业公司有效票数当中，导致与会人数和与会权数被夸大，不能真实反映已经达到法定要求。

3、唱票过程不清晰，结果不透明。业主委员会上门投票后，在进行唱票时，并不是在业主们的监督下进行唱票，可以说究竟有多少有效票，业主根本无从得知，任由业主委员会自己核实计算，这侵犯了业主的知情权和监督权。

以上各种瑕疵，足以授人把柄!